Plan

Plan voor de buurt
Het nieuwbouwplan gaat uit van paramedische functies en een ontmoetingsruimte voor de buurt op de begane grond en 24 stuks 3- en 4-kamer huurappartementen in verschillende afmetingen op de twee verdiepingen. Hiervan vallen er 8 in de categorie sociale huur (33%). Op de begane grond aan de Charlotte de Bourbonstraat komen op verzoek van de omwonenden in het verlengde van de bestaande woonstraat drie appartementen. Deze zijn geschikt voor mensen met zwaardere mobiliteitsproblemen. Het hele plan wordt integraal toegankelijk. Alle appartementen worden ook zorggeschikt en zijn in eerste instantie bedoeld voor (oudere) bewoners vanuit de wijk die bij verhuizing een eengezinswoning achterlaten. De oudere bewoners kunnen daarbij in de eigen wijk blijven wonen en behouden het sociale netwerk dat in de afgelopen decennia is opgebouwd. Er zijn, zonder dat er actief is geworven, al veel geïnteresseerden (stand op 30 april 2018: 41 aanmeldingen waarvan 22 vanuit de wijk). Verwacht wordt dat dit aantal nog aanzienlijk zal groeien. De 8 sociale huur appartementen worden toegewezen via de regionale toewijzingsregels.

Omdat de woningen zorggeschikt zijn kan er, conform landelijk en gemeentelijk beleid, zo lang mogelijk thuis worden gewoond. Ook als zich een zorgvraag aandient. Met zorgorganisatie Stichting NiKo is de afspraak gemaakt dat die desgewenst de thuiszorg kan leveren.

Als de zelfredzaamheid wegvalt, en er geen andere ondersteuning in het huishouden aanwezig is, is verhuizing naar een intramurale voorziening benodigd. Stichting NiKo kan in dat geval de zorg blijven verlenen en verhuizing organiseren naar een intramurale plek in De Palatijn of De Nieuwpoort. Beide zorgvoorzieningen liggen op loopafstand van de Trefpuntkerk en hiermee blijven de betrokkenen steeds in de eigen wijk wonen.

Het gehele complex wordt duurzaam verwarmd door een aansluiting op de stadsverwarming van de HVC.

Plancommunicatie
Om een zo breed mogelijk draagvlak voor de nieuwbouw op de locatie van de huidige Trefpuntkerk te bereiken en de omwonenden de meeste kans op beïnvloeding van het project te geven, is ervoor gekozen om vanaf het allereerste begin contact te zoeken met de bewoners en ondernemers in de directe nabijheid van de Trefpuntkerk. Dit geeft uiteraard onrust omdat nieuwbouw op die plek veel onzekerheid met zich meebrengt. House of RTS begrijpt dit, maar vond het prettig om vanaf de start van het proces te weten waar de zorgen liggen en welke wensen er zijn.

Teneinde de omwonenden adequaat te informeren en waar mogelijk draagvlak voor de plannen te verkrijgen is daarom in de periode januari 2017 – maart 2018 in totaal 6 keer afstemming (overleg of presentatie) geweest met (delegaties van) de omwonenden. Daarbij ook steeds enkele winkeliers die zelf nabij de Trefpuntkerk wonen. Van alle bijeenkomsten is een verslag gemaakt dat ook op de website is geplaatst. Daarnaast is separaat gesproken met een aantal andere winkeliers en de bewoners van direct naast het beoogde gebouw gesitueerde woningen. Vanaf de eerste bijeenkomst is er ook veelvuldig mailverkeer geweest met leden van het buurtcomité die soms op persoonlijke titel en soms namens het buurtcomité reageerden op de stand van zaken rond het plan. In september 2017 heeft een verontruste buurtbewoner een huis-aan-huisbrief (“Het andere geluid”) verspreid om aan te geven dat het kritische buurtcomité zeker niet de mening van iedereen in de wijk uitdraagt. 

Naar aanleiding van alle reacties, heeft House of RTS als toekomstige ‘buurman’ binnen de financiële mogelijkheden en de noodzakelijke medewerking van de gemeente zoveel mogelijk rekening gehouden met de wensen die er zijn. Hoewel daarmee niet is verzekerd dat iedereen met het uiteindelijke plan kan instemmen, is hiermee aan direct belanghebbenden de mogelijkheid geboden om het ontwerp en het planproces maximaal te beïnvloeden.

Fases ontwerpproces
Het ontwerpproces met bijbehorende communicatie kende de volgende fasen:​

  • volumeverkenning (23 januari 2017 getoond op inloopbijeenkomst)
  • structuurontwerp (7 maart 2017 gepresenteerd aan buurt en op website)
  • voorlopig ontwerp (18 april 2017 gepresenteerd aan buurtcomité)
  • voorlopig ontwerp aangepast (7 juni 2017 gepresenteerd aan buurtcomité en op website)
  • definitief ontwerp (18 juli 2017 gepresenteerd aan buurtcomité en op website)
  • definitief ontwerp aangepast (10 januari 2018 gepresenteerd aan buurtcomité en op website)
  • aanvraag omgevingsvergunning (4 april 2018 tekeningen gepresenteerd op website)

De aan de buurt en het buurtcomité gepresenteerde documenten zijn steeds kort erna op deze website geplaatst onder ‘nieuws’ of ‘voortgang’ zodat deze voor alle buurtbewoners en overige geïnteresseerden zichtbaar werden.

Tot en met het definitief ontwerp zijn waar mogelijk steeds planwijzigingen door House of RTS verwerkt o.b.v. de inspraak door de buurt en/of het buurtcomité via de website of opmerkingen gemaakt tijdens overleggen of tussentijds in mailwisselingen. Per saldo is het plan door de inspraak van 5 lagen met 32 appartementen in 4 lagen op een plint, via 29 woningen met in totaal 4 lagen, teruggegaan naar maximaal 3 lagen bestaande uit 2 lagen met 24 appartementen op een plint met maatschappelijke (paramedische) functies.

In de fase van aanvraag omgevingsvergunning bestaat de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen bij de gemeente. De aanvraag omgevingsvergunning volgt in verband met de afwijking van het bestemmingsplan een uitgebreide wabo-procedure.  

Stand van zaken planuitwerking
Dat de Trefpuntkerk gaat verdwijnen staat niet ter discussie, maar het is uiteraard belangrijk dat de nieuwbouw goed aansluit bij de omliggende bebouwing en waar mogelijk rekening houdt met de wensen van de omwonenden. De omwonenden hebben in de diverse overleggen aangegeven dat er rond het plan zorgen zijn over het type woningen, de bouwmassa, het parkeren, de zonlichttoetreding, privacy, het groen en de verkeersveiligheid. Hierna wordt aangegeven hoe met deze aspecten in het plan is omgegaan.

Bouwmassa
Vanaf de start van de planontwikkeling is de bouwmassa steeds na afstemming met de buurt, de stedenbouwkundige van de gemeente en de welstandscommissie aangepast door House of RTS. Per saldo is het volume niet alleen van vorm veranderd en verkleind maar is ook het aantal appartementen, van 32 in januari 2017 tot 24 in het huidige plan steeds kleiner geworden. Dit aantal wordt als ondergrens gezien voor de financiële haalbaarheid en komt ook nagenoeg overeen met het aantal dat bij de bieding op de locatie als uitgangspunt was genomen (23 stuks). Dat het aantal tussentijds hoger is geweest had, behalve de wens tot financiële optimalisatie, ook te maken met de wensen die er waren vanuit de afdeling stedenbouw en de welstandscommissie omdat die op deze locatie een stedenbouwkundige impuls met daarin een hoogteaccent voor ogen hadden. Onder invloed van de reacties van de buurt heeft House of RTS besloten het aantal weer terug te brengen waardoor er, net als de andere bebouwing aan het plein, een bouwmassa van maximaal 3 bouwlagen is ontstaan, hetgeen in deze stedelijke omgeving acceptabel wordt geacht. Stedenbouw en de welstandscommissie hebben hier inmiddels ook positief over geadviseerd.

Parkeren
Conform het gemeentelijke beleid dient de parkeerbehoefte die zal ontstaan ten gevolge van realisatie van het project, op eigen terrein te worden opgelost. De locatie gelegen is qua beoordeling gelegen in het “overige gebied” van Alkmaar. Voor de oude functie (groen, kerk) waren op het maatgevende moment (avond) 23 parkeerplekken nodig. In de nieuwe situatie zijn op basis van het gemeentelijk beleid 33 parkeerplaatsen nodig. Er dienen dus minimaal 10 parkeerplaatsen bij te komen.

De parkeergarage biedt plaats voor 12 parkeerplaatsen. In de bestaande situatie liggen er langs de Louise de Colignystraat en Frederik Hendriklaan respectievelijk 7  en 4 = 11 langsparkeervakken. In de toekomst zijn dit 14 + 2= 16 parkeervakken.

Zonlichttoetreding bestaande woningen
Bij een bezonningsstudie wordt de bezonningssituatie van de bestaande bebouwing vóór de realisatie van een bouwplan vergeleken met de bezonning na het realiseren van een bouwplan. Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing.  Wel zijn er normen van TNO; de lichte norm en de strenge norm.

Een gebouw voldoet aan de lichte norm wanneer er gedurende twee uren per etmaal bezonning mogelijk is in het midden van de vensterbank aan de binnenzijde van het glas in de woonkamer in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Daarbij is het geen vereiste dat de bezonning aansluitend plaatsvindt. Om te voldoen aan de strenge norm moet er in de periode van 21 januari tot en met 22 november bezonning mogelijk zijn gedurende drie uren per etmaal. Ook hierbij is het geen vereiste dat de bezonning aansluitend plaatsvindt.

Door middel van een eigen bezonningsstudie is aangetoond dat de zonlichttoetreding voor de bestaande woningen niet verslechtert ten opzichte van de huidige bebouwing van de Trefpuntkerk. Om de twijfel die daarover bleef bij de omwonenden weg te nemen, is na een verzoek van de gemeente door House of RTS de toezegging gedaan om als second opinion door een extern bureau zonder bemoeienis en belangen met het plan een zelfstandige bezonningsstudie te laten uitvoeren. Deze is via deze link te downloaden. Ook deze studie wees uit dat de bezonning van de omliggende woningen voldoet aan de lichte en strenge normen van TNO.

Privacy
Enkele direct omwonenden waren ongerust over de inkijk die er mogelijk vanuit het nieuwe plan in de huidige woningen en tuinen zou kunnen optreden. Om dit zoveel mogelijk te beperken is, hoewel een wettelijke grondslag ontbreekt, door het bureau dat ook de bezonning van het bouwplan heeft beoordeeld, een zichtlijnenstudie uitgevoerd teneinde vast te stellen waar eventuele problemen zouden kunnen optreden. Het bureau is van oordeel dat die er niet zijn. Tijdens de planontwikkeling is door House of RTS tussentijds wel een aantal aanpassingen in het plan doorgevoerd om het risico op inkijk en aantasting van de privacy van de bestaande bewoners waar mogelijk te verkleinen. Zo zijn ter plaatse van de Charlotte de Bourbonstraat de in eerste instantie uithangende balkons weggelaten en vervangen door zogenaamde Franse balkons die vlak in de gevel liggen. De aanvankelijk doorlopende galerijen aan de achterzijde zijn nu afgesloten en vanaf de kopzijdes kan dus niet direct in het binnengebied van de bestaande woningen worden gekeken. De galerijen worden ook indirect verlicht zodat er geen directe lichtinstraling in de tuinen en op de achtergevels van de bestaande woningen is en de slaapkamers van de nieuw te bouwen appartementen zijn alle gesitueerd aan de achterzijde om de privacy van de bestaande woningen zo goed mogelijk te bewaken.

Groen en verkeersveiligheid
Op de plekken waar zich nu ook groen bevindt, komt nieuw groen terug en de bestaande bomen in de openbare weg zullen worden gehandhaafd. Aan de zijde van de Charlotte de Bourbonstraat worden in het verlengde van de bestaande tuinen voortuinen gerealiseerd zodat het privégroen logisch doorloopt. Aan de omwonenden en gemeente is gevraagd om samen op te trekken bij de inrichting van het groen in de aansluitende openbare ruimte en de wegen rond het gebouw en de verharding waarbij de verblijfskwaliteit en de veiligheid van alle weggebruikers centraal moet staan. Met name de uitwerking van het kruispunt Louise de Colignystraat, Frederik Hendriklaan en Jan Willem Frisostraat vraagt daarbij de aandacht.

Zendmasten
Er komen (uiteraard) geen zendmasten op en in het gebouw.

Traforuimte Liander
De bestaande traforuimte is geintergreerd in het ontwerp en krijgt een entree aan de zijde van de Frederik Hendriklaan.

Palen
Er zal voor de nieuwbouw niet worden geheid. 

Aanpassing kopgevels doorgevoerd
Naar aanleiding van opmerkingen van omwonenden en in samenspraak met welstandscommissie zijn de kopgevels van het plan aangepast. Zo is het trappenhuis aan de zijde van de Charlotte de Bourbonstraat verlaagd, zijn er ter onderbreking van het metselwerk speklagen in gevel gekomen en komt het beeld van de huidige tuinmuur nadrukkelijker terug. Deze aanpassing maakt het mogelijk om de overgang naar de bestaande woningen zo zorgvuldig mogelijk te laten verlopen. Deze aanpassing maakt de vlakverdeling meer subtiel en neemt ook de indruk van massaliteit van de kopgevels weg.